今回の記事は隣地斜線です。
隣地斜線とはみなさんご存知の通り、隣地境界線からの斜線制限です。
住居系用途地域では20ｍを超える建築物、商業・工業系用途地域では31ｍを超える建築物の場合に隣地斜線を考慮する必要があります。
今回の記事では隣地斜線の基本事項から実務で迷いやすい点（用途地域がまたがる場合、公園・広場・川・線路に面する場合、高低差がある場合など）について詳しく解説していきます。
是非最後までご覧ください。
まずは法文（法56条、令135条の3）をチェック
建築基準法法令集 2026年版（令和8年版）より抜粋法文を見てみよう
建築基準法
（建築物の各部分の高さ）
第56 条 建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
一 略
二 当該部分から隣地境界線までの水平距離に、次に掲げる区分に従い、イ若しくはニに定める数値が1.25 とされている建築物で高さが20 ｍを超える部分を有するもの又はイからニまでに定める数値が2.5 とされている建築物（ロ及びハに掲げる建築物で、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内にあるものを除く。以下この号及び第７項第二号において同じ。）で高さが31 ｍを超える部分を有するものにあっては、それぞれその部分から隣地境界線までの水平距離のうち最小のものに相当する距離を加えたものに、イからニまでに定める数値を乗じて得たものに、イ又はニに定める数値が1.25 とされている建築物にあっては20 ｍを、イからニまでに定める数値が2.5 とされている建築物にあっては31 ｍを加えたもの
イ 第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物（ハに掲げる建築物を除く。）
1.25（第52 条第１項第二号の規定により容積率の限度が 以下とされている第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域以外の地域のうち、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあっては、2.5）
ロ 近隣商業地域若しくは準工業地域内の建築物（ハに掲げる建築物を除く。）又は商業地域、工業地域若しくは工業専用地域内の建築物
2.5ハ 高層住居誘導地区内の建築物であって、その住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の2/3 以上であるもの
2.5ニ 用途地域の指定のない区域内の建築物
1.25 又は2.5 のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの
三 略
2～4 略
５ 建築物が第１項第二号及び第三号の地域、地区又は区域の２以上にわたる場合においては、これらの規定中「建築物」とあるのは、「建築物の部分」とする。
６ 建築物の敷地が２以上の道路に接し、又は公園、広場、川若しくは海その他これらに類するものに接する場合、建築物の敷地とこれに接する道路若しくは隣地との高低の差が著しい場合その他特別の事情がある場合における前各項の規定の適用の緩和に関する措置は、政令で定める。
7 略
建築基準法施行令
（隣地との関係についての建築物の各部分の高さの制限の緩和）
第135 条の３ 法第56 条第６項の規定による同条第１項及び第５項の規定の適用の緩和に関する措置で同条第１項第二号に係るものは、次に定めるところによる。
一 建築物の敷地が公園（都市公園法施行令（昭和31年政令第290号）第２条第１項第一号に規定する都市公園を除く。）、広場、水面その他これらに類するものに接する場合においては、その公園、広場、水面その他これらに類するものに接する隣地境界線は、その公園、広場、水面その他これらに類するものの幅の1/2だけ外側にあるものとみなす。
二 建築物の敷地の地盤面が隣地の地盤面（隣地に建築物がない場合においては、当該隣地の平均地表面をいう。次項において同じ。）より１ｍ以上低い場合においては、その建築物の敷地の地盤面は、当該高低差から１ｍを減じたものの1/2だけ高い位置にあるものとみなす。
三 第131 条の２第２項の規定により計画道路又は予定道路を前面道路とみなす場合においては、その計画道路又は予定道路内の隣地境界線は、ないものとみなす。
２ 特定行政庁は、前項第二号の場合において、地形の特殊性により同号の規定をそのまま適用することが著しく不適当であると認めるときは、規則で、建築物の敷地の地盤面の位置を当該建築物の敷地の地盤面の位置と隣地の地盤面の位置との間において適当と認める高さに定めることができる。
隣地斜線制限とは？
隣地斜線（建築基準法第56条第1項第二号）は、 建築物が隣接地に対して過度な圧迫感や日照阻害を与えることを防ぐために設けられた高さ制限の一種で、 隣地境界線を基準として設定される斜線制限です。
制度的な位置づけ
- 用途地域等に応じて適用の有無・勾配が異なる。住居系用途地域では一般に厳しく、商業系・工業系では緩和または適用除外となる。
- 建築基準法第56条に基づく「斜線制限」の一つ。他には「道路斜線」「北側斜線」がある。
基準線
- 当該敷地の地盤面を基準とする。
制限の形態
- 境界線から一定の勾配（1.25：1 または2.5：1）で立ち上がる斜面を設定し、 建築物の外壁・屋根がこの斜面を超えないように規制する。
緩和規定
- 日影規制との調整 日影規制が適用される地域では、隣地斜線が緩和される場合がある。
- 天空率による代替 斜線制限に代えて天空率を用いることで、より自由度の高い形態設計が可能。
用途地域等による規制値一覧
用途地域等による隣地斜線の規制値の一覧は下記の通りです。
| 用途地域等 | 規制値 |
|---|---|
| 第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 用途地域の指定のない区域 | 20＋（1.25×L） 31＋（2.5×L）（※2） |
| 近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域 高層住居誘導地区（※1） | 31＋（2.5×L） |
※1 高層住居誘導地区内の建築物で、その住宅の用途に供する部分の床面積の合計が、延べ面積の2/3以上あるもの。
※2 20＋（1.25×L）に該当の区域で特定行政庁が都市計画審議会の議を経て指定する場合、31＋（2.5×L）となる。
住居系用途地域における隣地斜線
住居系の用途地域における隣地斜線の規制値は20＋（1.25×L）です。
図で表すと下記のようになります。
商業系、工業系用途地域における隣地斜線
商業系、工業系の用途地域における隣地斜線の規制値は31＋（2.5×L）です。
図で表すと下記のようになります。
隣地斜線における後退距離（セットバック）
隣地境界線から建築物を後退させると、その後退距離の分、隣地境界線が外側にあるものとみなして隣地斜線を計算することができます。
隣地斜線における後退距離についてはこちらの記事で詳しく解説しているので併せてご覧ください。
用途地域がまたがる場合（法56条第5項）
用途地域がまたがる場合はそれぞれの用途地域の規制値が採用されます。
下の図の様に用途境界線を境に建築可能範囲が大きく変わります。
確認申請面積高さ算定ガイド より引用
隣地境界線が公園、広場、水面に面する場合（法56条第6項、令135条の3第1項一号）
隣地境界線が公園、広場、水面に面する場合、公園等の幅の1/2が外側にあるものとみなして隣地斜線を検討します。
この場合、『後退距離』との関係が密接に係わってきますのでこちらの記事と併せてご覧ください。
隣地境界線が線路に面する場合（法56条第6項、令135条の3第1項一号）
線路については基本的には公園等と同様に幅の1/2が外側にあるものとみなして隣地斜線を検討します。
ただし、駅舎がある部分は公園等とはみなせないので1/2外側にあるものとみなす緩和は適用できません。
隣地と敷地に高低差がある場合（法56条第6項、令135条の3第1項二号）
隣地の地盤面が当該敷地より1ｍ以上高い場合は高低差の緩和があります。
隣地の地盤面と当該敷地の地盤面との高低差をHとし、Hから1ｍ引いたものの1/2だけ当該敷地の高さが高いものとみなして隣地斜線を検討することができます。
ポイント
（H-1）/2 だけ地盤面が高い位置にあるとみなす
逆に隣地の地盤面が当該敷地より低い場合は高低差の緩和はありません。
目からウロコの確認申請 より引用
まとめ
- 隣地斜線は、 建築物が隣接地に対して過度な圧迫感や日照阻害を与えることを防ぐために設けられた高さ制限。
- 用途地域等に応じて適用の有無・勾配が異なる。住居系用途地域では一般に厳しく、商業系・工業系では緩和または適用除外となる。
- 建築基準法第56条に基づく「斜線制限」の一つ。他には「道路斜線」「北側斜線」がある。
- 当該敷地の地盤面を基準とする。
- 境界線から一定の勾配（1.25：1 または2.5：1）で立ち上がる斜面を設定し、 建築物の外壁・屋根がこの斜面を超えないように規制する。
- 日影規制との調整 日影規制が適用される地域では、隣地斜線が緩和される場合がある。
- 天空率による代替 斜線制限に代えて天空率を用いることで、より自由度の高い形態設計が可能。
- 住居系の用途地域における隣地斜線の規制値は20＋（1.25×L）となる。
- 商業系、工業系の用途地域における隣地斜線の規制値は31＋（2.5×L）となる。
- 隣地境界線から建築物を後退させると、その後退距離の分、隣地境界線が外側にあるものとみなして隣地斜線を計算することができる。
- 用途地域がまたがる場合はそれぞれの用途地域の規制値が採用される。
- 隣地境界線が公園、広場、水面に面する場合、公園等の幅の1/2が外側にあるものとみなして隣地斜線を検討する。
- 線路（駅舎除く）は基本的には公園等と同様に幅の1/2が外側にあるものとみなして隣地斜線を検討する。
- 隣地の地盤面が当該敷地より1ｍ以上高い場合は、（H-1）×1/2だけ当該敷地の高さが高いものとみなす。
本記事の作成にあたり参考にした条文、書籍等
- 建築基準法 第56条（建築物の各部分の高さ）
- 建築基準法施行令 第135条の3（隣地との関係についての建築物の各部分の高さの制限の緩和）
- 基準総則集団規定の適用事例
- 確認申請[面積・高さ]算定ガイド 第2版
- 建築基準法 目からウロコの確認申請 2025年法改正対応版
- 建築申請memo2026